이날 토론회에서는 단국대 조명래 교수가 ‘서울시의 뉴타운사업에 대한 종합평가’를, 한반도전략연구원 전준경 박사가 ‘뉴타운사업 시행 방식의 올바른 개선 방안’을,  한국도시연구소 홍인옥 박사가 ‘뉴타운지역 원주민 재정착률 제고 방안’을 발제로 각각 발표했으며, 김희철 국회의원을 비롯 윤순철 국장(경실련 도시개혁센터), 김진애 박사(서울포럼 대표), 장영희 박사(서울시정개발연구원) 등이 토론에 나섰다.

민주당 뉴타운특위 간사인 김 의원은 이날 토론회 사회를 맡아 매끄러운 진행을 이끌었으며 ‘뉴타운사업 개선을 위한 몇 가지 제안’을 내놓아 관심을 끌었다. 김 의원은 이에 앞서 지난 8일에는 경실련이 주최한 ‘도시재생사업의 민주성·투명성·공공성 확보를 위한 토론회’에 나사 뉴타운 사업과 관련된 정책적 대안을 제시해 호평을 받은바 있다.

김희철 국회의원이 이번 토론회를 통해 내놓은 뉴타운사업의 개선을 위한 대안을 살펴보면, 우선 도시재생사업 문제가 눈길을 끈다.

뉴타운은 현재 이명박 전 서울시장이 지정한 35개로, 1차부터 3차까지 26개, 균형발전촉진지구 9개 등이다. 오세훈 현 시장은 공약으로 뉴타운을 50개까지 늘리겠다고 했지만 추가 지정은 하지 않았다.

그런데 최근 서울시 ‘도시 및 주거환경 정비조례’를 개정해 재건축 및 재개발지구 지정 요건을 완화할 예정인데, 이럴 경우 재개발 7곳, 재건축 13곳이 추가 지정돼 사실상 뉴타운 추가 지정과 같다.

현재 뉴타운 35개 중 1차로 고작 3개 만이 제대로 추진되고 있는 점으로 미루어 실효성에 의문이 생긴다.
김 의원은 기본적으로 도시재생사업을 통한 도심 내 주택 공급은 필요하고, 그를 위한 일정한 용적률 완화는 불가피하다는 판단이다.

물론 반대 의견도 많은게 사실이다. 도심 내에서 집을 지을 수 있는 빈 땅은 거의 고갈된 상태이고 재개발ㆍ재건축을 통한 주택 공급도 그 효과가 제한적일 수밖에 없다는 논리다. 그래서 참여정부의 정책방향도 도시재생사업보다는 신도시 개발에 치중한 것이다. 그 결과 지난 총선에서 뉴타운을 공약으로 내건 한나라당 후보에 민주당 후보들이 대거 낙선하는 중요한 패인이 되기도 했다.

김 의원은 참여정부가 지적한 도심 재개발이 초래하는 여러 부작용에 대해서는 공감한다면서도 그렇다고 해서 도시재생사업보다 신도시 개발에 주력해야 한다는 것에는 동의할 수 없다고 강조했다.

따라서 땅값 상승, 그것도 지구 지정 초기 단계에서 오르는 땅값을 막는 등 부작용을 최소화하는 장치들을 마련하면서 도심 재개발을 시행해야 한다는 주장이다. 

도시재생사업을 가장 반대하는 이유는  지구 지정을 전후하여 땅값이 많이 오르고 그 이후 사업 진행 과정에서 지속적으로 올라 실제 정비사업의 마지막 단계에서는 오히려 사업성이 떨어지고 주민들도 반대를 하며 그 과정에서 땅 투기꾼들이 이득을 보는 문제가 발생한다는 점이다. 

이러한 문제에 대해 SH공사 배경동 뉴타운사업본부장은 논문을 통해 “땅값이 먼저 올라 사업성이 없으면 손해를 보지 않도록 해야 할 것이기 때문에 용적률을 사업성이 나올 때까지 높이려고 한다. 그러나 이미 가격은 오를대로 올라 개발에 따른 이익이 개발에 착수되기도 전에 휘발되어 버린지 오래기 때문에 껍데기만 남았을 뿐만 아니라, 생산성이 없기 때문에 사업은 장기적으로 정체되고 그간 오른 재산가치 때문에 세입자들은 외지로 쫓겨나가는 신세가 된다. 누구도 이길 수 없는 게임을 정치적 이유 때문에 만들어 낸 것”이라고 지적하고 있다.

사실 어떤 점에서 주민들도 지구 지정으로 인한 땅값 상승을 가장 바라기도 한다.

그렇게 되면 실제 주택공급없이 땅값 상승만 이뤄져서 사실상 주택에서 정착하기는 어려운 결과를 초래하는 것이다.

이를 위해 뉴타운, 재건축, 재개발 대상지역으로 지구 지정이 되는 순간 ‘주택거래신고지역’이나 ‘토지거래허가지역’으로 지정되도록 하자는 제안도 있다.

또한 한반도전략연구원 전준경 박사는 “지분 쪼개기를 원천적으로 차단하기 위해 뉴타운 또는 재건축 지구 지정 일정 기간을 기준 시점으로 하여 그 이후 새로 지은 주택은 현금으로 청산하도록 하거나 일정 면적 이하의 주택에 대해서도 현금 청산대상으로 설정하자”고 주장하고 있고, 서울시도 이를 시행한다는 보도도 있다.

김희철 의원은 이와 관련, 도시재생사업은 불가피하게 용적률 완화와 재정착률 확대를 동시에 추구해야 한다고 강조한다.  토지 소유주와 세입자의 요구를 모두 만족시키는 것이기 때문이라는 설명이다.

만일 용적률 완화 부분을 전부 임대주택으로 돌릴 경우 해당 지역 주민들에게는 그 혜택이 돌아가지 않고 임대주택 비중만 높아진다는 점도 지적했다.

김희철 의원은 주택수를 늘리기 위해 현재 조례로 규정되어 있는 60㎡ 이하의 소형 주택 의무비율 20%를 30%로 높이거나, 뉴타운 지역에 혜택으로 주고 있는 85㎡ 이하의 국민주택 의무비율 60%를 80%로 높이자는 견해도 피력했다.

또한 현재 뉴타운이나 재개발 재정착률이 20% 이하이므로 재정착률의 일정 목표, 예를 들면 30%나 40%를 정해서 이 정도의 재정착률 실현을 목표지수화하여 그에 도달하면 개발에 인센티브, 예를 들면 용적률을 높여주자는 제안도 했다.

한편 김희철 의원은 “뉴타운 현장을 방문해본 결과 주민들이 조합이 시공사와 유착하는 것을 막고 뉴타운ㆍ재건축ㆍ재개발사업의 공공성과 투명성을 강화해달라는 요구가 정말 많았다”고 소개하며 “재건축ㆍ재개발사업의 조합장이나 추진위원장은 의무적으로 재산을 공개하도록 하는 법안을 준비 중”이라고 설명했다.

김희철 의원은 “이 법이 통과되고 시행되면 재건축ㆍ재개발사업의 투명성이 보장되지 않을까 생각한다”고 덧붙였다.

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