이번 결과는 지난 4월 14일 발표한 ‘신주거정비 5대 추진방향’의 근거자료로 활용됐으며, 향후 뉴타운을 포함한 재개발·재건축 정책 수립에 기본 가이드라인 역할을 하게 된다.

특히 이번 조사는 서울시 최초로 저층주거지 정비사업에 대한 실 거주민의 목소리를 담은 정성적 주거실태조사라는데 의미가 있다.

조사표본은 일반지역 8,000가구와 재개발·재건축사업 추진지역 2,000가구이며, 주택유형별·점유형태별 표본 추출해 면접원이 구조화된 설문지를 통해 직접 대면해 실시하는 일대일 개별면접조사를 원칙으로 했다.

먼저 저층주거지 실태를 살펴보면, 거주민 중 약 70.4%는 단독주택에 살고, 21.0%는 다세대 주택, 6.7%는 연립주택 형태로 거주하는 것으로 나타났다.

주택시설에 대한 만족도는 평균 3.24점(5점 만점)으로 보통수준 이상인 것으로 나타났다.

다만 자가 소유(3.40점)에 비해 임대거주(3.16)가구의 만족도가 상대적으로 낮게 나타났다.

저층주거지에 거주하는 주요 이유는, 자가 소유와 임대거주 가구 모두 ‘집값(임대료)이 저렴해서’라고 답한 주민이 가장 많았다.

자가 소유가구의 경우 ‘집값이 저렴해서(23.9%)’, ‘직장(생업지)이 가까워서(21.1%)’, ‘교통이 편리해서(14.5%)’ 순으로 나타났고, 임대거주 가구의 경우 ‘임대료가 저렴해서(34.2%)’, ‘직장거리가 가까워서(25.3%)’, ‘교통이 편리해서(14.6%)’ 순으로 나타났다.

자가 소유의 경우 현재 거주하는 주택의 평균 면적은 81.2㎡(약 25평)이나 정비사업 후에는 103㎡(약 31평)로 약 1.27배 정도 넓혀 가기를 희망하고 있는 것으로 조사됐다.

또, 저층주거지 민간임대주택은 주로 단독주택의 민간 전·월세를 통해 공급되고 있는 것으로 나타났다. 일반 단독주택의 46.6%, 영업겸용 단독주택의 70%가 평균 2가구를 전·월세 형태로 임대를 주고 있는 것으로 나타났다.

주택구입능력을 나타내는 연소득대비 주택가격비율(PIR)은 저층주거지가 평균 8.0(중위수 기준)으로 서울 전체 기준(‘08년 9.6, 중위수 기준)보다 상대적으로 낮아, 주택구입까지 소요되는 기간이 짧은 것으로 분석됐다.

PIR(Price to Income Ratio)은 주택구입가격을 가구당 연소득으로 나눈 비율. 예를 들어 PIR이 5라면 소득을 한 푼도 쓰지 않고 5년간 저축을 해야 살 수 있다는 뜻이다.

아울러 저층주거지 임대 가구는 월 소득에서 주거비로 평균 23%를 지출하고 있으며, 동남권은 28%, 서남권은 21%로 주거비의 편차는 약 7%p인 것으로 조사됐다.

현재의 주거지에서 가장 시급히 개선할 사항으로는 ‘공원녹지 등 산책로 조성(27%)’, ‘주차장문제 해결(24%)’ 등을 꼽았으며, 강북지역은 ‘주차장 해결’을, 강남지역은 ‘보안·방범 개선’을 가장 필요로 했다.

그동안의 도시정비방식에 대해선 부정적 인식이 55.6%로 긍정적인 인식(44.4%)보다 높았으며, 이는 임대 가구(58.5%)일수록 부정적 인식이 더 높은 것으로 나타났다.

부정적인 이유로는 ‘서민이 살 수 있는 저렴한 주택이 감소하고 있어서(40.5%)’와 ‘현재 살고 있는 주민들을 위한 개발이 아니라고 생각해서(27.9%)’가 많아, 향후 이를 반영한 주거정비사업이 추진돼야 할 것으로 시는 분석했다.

앞으로 정비사업이 추진된다면 재입주하고 싶다는 응답이 높았으며, 자가의 74%, 임대 가구는 61%가 지역 내 재입주하기를 희망했다.

재입주를 하지 않더라도 현재 살던 구나 인접된 구에 정착할 예정이라는 응답이 80.8%로 생활권역의 변동을 원치 않는 것으로 나타났다.

저층주거지에 사는 주민 중 48.6%는 철거 후 아파트 공급이라는 획일화된 정비사업보다는 다양한 유형의 주택이 혼합된 단지로 유연하게 개선되기를 희망하는 것으로 나타났으며, 이는 임대거주 가구(51%) 일수록 높게 나타났다.

도시형생활주택에 대해선 전체 가구의 약 8.1%가 선호하는 것으로 나타났으며, 도시형생활주택의 주택유형으로는 일반 단지형 다세대주택(72.8)의 선호도가 높은 것으로 나타났다.

정비사업 이후 공공임대주택이 단지 내에 혼합(67%)되거나 같은 건물 내에 혼합(57%)돼 건설되는 것에 대해서는 긍정적 인식이 비교적 높게 나타났다.

정비사업 후 선호하는 규모와 유형을 고려하면 자가는 평균 9천만원, 차가는 6.6천만원 추가부담이 필요한 것으로 조사됐다.

아파트를 구입하는 것으로 한정하면 자가의 경우(105.9㎡) 평균 2.6억원, 차가의 경우(92.7㎡) 평균 2.3억원의 추가부담이 필요한 것으로 조사됐다.

선호하는 주택규모와 지불 가능한 적정주택규모와의 차이를 비교해보면 단독주택은 1.2배, 아파트는 1.82배로 큰 격차를 보여 지불능력에 비해 과도한 주택규모를 선호하는 것으로 나타났다. 반면, 다세대와 연립주택은 선호유형과 지불가능성에 큰 차가 없었다.

아파트의 선호주택 규모와 지불 가능한 적정주택규모의 차가 거의 2배에 이르고 있는 것은 원주민 재정착률과 다양한 주거유형 공급의 필요성 등의 측면에서 시사하는 바가 크다고 할 수 있다.

서울시는 저층주거지에 거주하는 주민들의 성향이 정비사업을 하는 경우에도 기존 생활권 안에서 재정착하려는 의지가 강하고, 저층주거지의 정체성과 커뮤니티가 유지되는 것을 바라고 있다는 점에서 소규모 정비사업이 활성화 되도록 해 노후주택의 정비 수요를 충족하면서 주민 의지를 반영할 수 있도록 정비사업을 추진해 나갈 계획이다.

또한, 주거유형도 획일화된 아파트보다는 연립주택과 도시형생활주택 등을 혼합해 다양한 주거유형이 공존하면서 조화를 이루도록 하고, 정비계획 수립 시 주민들의 경제적 수준과 인문사회적 환경까지도 세밀하게 조사해 많은 부담 없이 재정착할 수 있는 정비사업을 하도록 유도할 계획이다.

진희선 서울시 주거정비과장은 “주민들의 인식을 반영해 서울시의 정비사업 패러다임을 전환하고, 사람냄새 나는 동네 만들기에 주력하는 주거지관리방안 마련에 적극 나설 것”이라고 말했다.

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