서울시는 재개발·재건축 사업에 있어 시공사의 무분별한 추가 공사비 증액을 막는 것을 주요 골자로 하는 ‘공공관리 시공자 선정기준’을 23일(목) 개정·고시한다고 밝혔다.

‘공공관리 시공자 선정기준’ 개정·고시로 달라지는 내용을 살펴보면 먼저 입찰 시 입찰가격 상한선인 예정가격을 조합이 의무적으로 제시하도록 개정했다.

기존에는 입찰 시 예정가격 제시를 선택사항으로 두어 왔기 때문에 입찰참여자격 무효를 판단할 기준점이 모호했다.

이에 따라 입찰에는 예정가격에 준하는 업체만이 참여할 수 있으며, 예정가격 이상을 제시하는 시공사는 입찰에 참여할 수 없게 된다.

또, 서울시는 그동안 혼용되어 사용되던 ‘특화’와 ‘대안’의 용어 정의를 명확히 하고, 조합이 제시한 원설계의 대안으로 입찰참여 또는설계변경을 할 경우, 예정가격등의 범위 안에서만 가능하도록 해 ‘묻지마식 공사비 인상’에 대한 조합원들의 비용 부담이 없도록 했다.

대안은 원안설계와 비교해 동등 이상의 기능이 있고, 공기단축 또는 비용절감이 가능한 설계로서 예정가격과 사업시행인가의 경미한 변경 범위 안에서 제시하도록 했다.

‘특화’는 시공사가 조합에 무상으로 제공하는 서비스 품목으로 규정하고, TV, 냉장고 등 무상 제공할 품목의 규격, 수량 및 금액 등을 정확히 명시하게 했다.

여기에 특화 또는 대안계획을 제시하고자 하는 건설업체는 도면, 산출내역서 및 대안설명서 등을 제출하도록 해 향후 계약 시 분쟁의 소지를 없앴으며, 계약 체결 후에도 동일하게 적용토록 했다.

이는 공공이 발주하는 공사의 입찰방식과 정비사업의 특성상 사업시행계획이 조합이 아닌, 관계 법령상 위원회가 심의해 확정하는 점을 고려한 것이다.

서울시는 설계도서에 따라 시공자 선정 및 계약이 이루어진 후 사업시행계획 변경으로 인한 공사물량 증가 등 금액이 추가 발생하는 근거가 명백한 경우에는 공사비 증액을 가능하도록 했다.

단, 비용부담을 수반하는 사업시행계획의 변경은 반드시 조합원의 사전 동의를 얻도록 해 종전과 같이 부당한 공사비 증액으로 인한 조합원간 갈등이 해소되도록 했다.

아현4구역이나 황학구역 등의 소송 사례에서와 같이 이제는 비용부담을 수반하는 사업시행계획의 변경은 반드시 조합원들이 부담해야 할 액수를 사전에 제시하고, 조합 총회를 개최해 조합원의 동의를 미리 얻지 못하면 무효가 될 수 있다.

이와 관련해, 서울시는 구청장이 사업시행변경인가 신청을 접수한 때에 반드시 관련 사항의 적정 여부를 면밀히 검토해 처리하도록 할 계획이다.

서울시는 ‘공공관리 시공자 선정기준’을 최초 적용하게 되는 고덕 주공2단지 재건축조합에 대해 전 과정을 직접 지원·관리할 계획이다.

서울시가 해당 조합을 직접 지원하려는 것은 지금까지 한 번도 적용한 사례가 없는 하나의 시범구역으로서 다른 조합이나 건설업체 등에 큰 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

서울시는 설계도서·입찰지침서 및 원가계산서 작성 지원을 포함해 건설업체의 개별홍보 행위와 조합의 아웃소싱(O/S)업체 동원 등을 철저히 단속하는 등 시공자 선정의 전 과정을 적극 지원할 계획이다.

서울시는 공공관리제 도입으로 설계도서를 의무적으로 작성하도록 한 데 이어 입찰과정을 더욱 투명하게 개선해 시공자를 선정·계약할 수 있게 됨에 따라, 민간부문의 실행금액을 알 수 있게 돼 향후 관련 자료를 축적하게 되면 분양원가 공개에도 상당한 파급효과가 있을 것으로 예상하고 있다.

한편, 서울시는 정비사업에서 사업비의 비중이나, 영향력이 가장 큰 시공자의 선정과 관련해 공정한 회계질서를 문란케 한 건설업체에 대해서는 서울시가 발주하는 사업에 참여를 제한하는 방안도 추가로 검토할 계획이다.

김승원 서울시 주택본부 공공관리과장은 “그동안 시공사들이 입찰시에는 낮게 금액을 써내고 선정된 뒤 다양한 이유를 들어 무분별하게 공사비를 증액해 사업 갈등을 야기시켜 왔다”며 “이번 개정으로 시공자 선정과정이 보다 투명해지고, 무분별한 사업비 증액을 차단하여 조합원의 부당한 분담금 인상이 없어질 것으로 기대한다”고 말했다.

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