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수익형 부동산 다양화…오피스·호텔 등장

수익형 부동산 다양화…오피스·호텔 등장

  • 기자명 일간건설
  • 입력 2011.11.16 15:06
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- 최근 트랜드는 다양성을 추구하는 분위기

▲ 분양중인 주요 오피스, 호텔 현황
주거용 부동산시장 침체가 장기간 지속되면서, 이를 대체할 수 있는 수익형 부동산으로 관심이 높아지고 있다. 특히 과거 수익형 부동산 대표주자가 상가나 오피스텔, 도시형생활주택 위주였다면 최근에 새롭게 등장하는 수익형 트랜드는 다양성을 추구하는 분위기다. 소액투자자인 개인을 겨냥한 투자처인 오피스, 호텔 등이 대표적이다.

주로 오피스 등으로 구성된 상가건물에 개인들이 투자에 나설 수 있는 기회가 늘고 있는 것이다. 오피스 빌딩은 건물을 통째로 사고팔거나, 몇 개 층을 묶어서 매매하는 것이 일반적이다 보니 거액이 요구되는데 적게는 수십억원에서 많게는 수백억원이 필요하다. 하지만 최근 상대적으로 소액투자를 원하는 개인을 겨냥해 오피스를 1실씩 쪼개 분양하는 곳이 늘고 있다. 오피스 빌딩도 오피스텔이나 도시형 생활주택처럼 소액을 가진 개인들의 투자처로 급부상하고 있다는 얘기다. 투자 유망지역으로는 서울 도심지역, 판교·광교·동탄·송도 등 신도시가 있다.

호텔의 경우 소액 투자처로 떠오르고 있는 상품중 하나다. 오피스텔이나 도시형 생활주택과 같이 임대수익을 올리는 부동산 상품이라는 점에서는 성격이 같지만 분양주가 직접 임대, 관리하지 않고 전문 운영회사에서 호텔을 운영하고 얻은 수익금을 투자자들에게 매월 지급하는 방식에서 차이가 있다. 또 분양 후 개별 등기를 하기 때문에 소유권 분쟁이 없고 양도세 중과 대상도 아니어서 절세효과뿐만 아니라 입지에 따라서는 시세차익을 위한 거래도 쉽게 할 수 있어 인기를 모으고 있다.

하지만 소액투자처로 떠오르고 있는 오피스나 호텔이지만 투자할 때 주의할 점이 있다. 주택처럼 거주 목적이 아니기 때문에 공실 없이 임대 가능한지를 먼저 살펴야 한다. 대규모로 임대업을 하는 것에 비해 임차인 구하기나 관리가 쉽지 않다는 점도 고려해야 한다. 오피스 투자는 한 층 전체를 매입하거나 건물 건체를 사들여 대기업이나 중소기업에 임대하는 것이 가장 수익률이 좋고 관리도 수월하고 1실씩 소규모로 투자할 때는 대규모로 할 때보다 더욱 신중해야 한다. 결국 무엇보다 임대가 잘되는 곳을 찾아야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

호텔 투자의 경우 운영이 부진할 경우 분양받은 객실의 활용도가 낮아진다는 점도 고려해야 한다. 개인이 객실 하나를 별개로 분양받았기 때문에 다른 용도로 활용하기 어렵다는 것이다. 신탁회사가 자금운영을 하고 있어 투자 안전성을 강조한다는 내용도 섣불리 믿기는 어렵다. 따라서 시행사나 위탁업체의 재정능력이나 신용도를 따져보고, 안전장치는 얼마나 갖춰졌는지 살펴봐야 한다. 호텔과 같은 관광성 상품은 경기 부침이 심하기 때문에 분양업체 측 말만 믿을 것이 아니라 분양계약서 상의 수익률, 운영방침 등에 대해 잘 파악해야 한다.

장경철 상가114 이사는 “수익형 부동산이 다양해지면서 수요자의 선택의 폭이 넓어지고 있지만 상품에 따라 본인의 자금여력과 성향에 맞는 선별적 접근방식이 요구된다”며 “더불어 개발재료나 미래가치에 무게를 두기보다 유동인구가 얼마나 풍부한지, 입지는 적정한지, 주변지역의 수익률은 높은지, 거래는 빈번한지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다”고 조언했다.

분양중인 주요 오피스, 호텔 현황

▲서울 중구 충무로 엘크루 메트로시티= 대우조선해양건설은 충무로3가 49번지 일대에서 ‘엘크루 메트로시티’ 오피스 시설을 분양 중이다. 지하 7층~지상 19층 규모로 이중 오피스는 지상3층~지상6층에 위치하며 주변에 인쇄소, 대기업, 은행본사, 언론사 등 직장인 상주인구가 풍부하다. 교통여건은 서울지하철 2·3호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역이 가까이에 있어 트리플역세권으로 출퇴근이 용이하다.

▲서울 중구 남산 롯데캐슬 아이리스= 롯데건설은 서울 중구 회현동 ‘남산 롯데캐슬 아이리스’ 단지 내 사무실을 분양하고 있다. 총 1만1637.88㎡ 규모로 2층 25실, 3층 26실로 구성됐다. 공용 비즈니스 룸, 휴게실과 공용 탕비실 등 특화시설이 제공되며 명동·남대문 회현 일대 한국은행, 우리은행 본점 등 기업 본사가 많아 임차 수요가 풍족한 편이다. 교통여건은 지하철 4호선 명동역과 회현역을 걸어서 이용할 수 있고 남산 3호 터널을 이용하면 강남지역 이동이 수월하다.

▲판교신도시 포스코건설 유스페이스= (주)유스페이스는 판교신도시 내에 위치한 판교테크노밸리 연구지원용지 SD-1블록에서 분양조건부 임대 오피스를 임대분양 중이다. 이번에 공급하는 오피스는 10블록 지상4층~지상10층, 임대면적 23,249.01㎡, 임대분양 호수는 41(개)호다. 향후 분양전환을 조건으로 10년간 임대차 방식으로 이뤄지고 포스코건설이 책임준공, 하나다올신탁이 분양관리신탁으로 10년간 법적보호를 한다. 임대차보증금은 3.3㎡당 700만 원대로 강남의 1/2 수준이고 향후 분양전환시 분양전환금액은 임대차보증금과 같아 10년 전 가격으로 오피스를 분양 받을 수 있다.

▲경기 수원 인계동 하이엔드 비즈니스 호텔= 경인일보는 수원 인계동 옛 경인일보 터에 ‘하이엔드 비즈니스호텔‘을 등기분양한다. 지하 5층∼지상 20층 건물에 300개 객실 규모다. 1~2층에는 근린생활시설이 3~6층에는 오피스와 상가 등이 들어선다. 고층부(7~20층)에 객실을 배치했다. 중도금 50%를 전액 무이자 융자해주고 분양 시 실별로 구분등기가 이뤄져 자유로운 매매가 가능하며 분양권 전매도 가능하다. 도보 5분 거리에 분당선 연장 구간인 수원시청역이 개통 예정이다. 3.3㎡당 890만원으로 분양가는 1실당 1억5200만~1억8880만원이다. 계약자에게 최저 연 7%대의 수익을 5년간 보장하며, 객실가동률이 85%를 넘어설 경우 별도 배당금이 지급돼 수익률이 더 올라갈 수 있다는 회사측의 설명이다. 시행사인 경인일보 자회사인 하이엔드가 위탁관리하며 2013년 10월 완공된다.

▲경북 구미시 호텔 도미인 구미= 레지던스 호텔 시행업체인 (주)대호앤노마드는 구미시 원평동 1037-14번지 일대 1,480㎡ 부지에 지하 3층, 지상 20층 352실 규모의 객실과 식당가 등 근린생활시설을 갖춘 레지던스 호텔 ‘호텔 도미인 구미’를 일반에 분양한다. 분양하는 객실은 40.26㎡(12평형) 256객실, 43.39㎡(13평형) 64객실, 46.83㎡(14평형) 30객실, 49.98㎡(15형) 2객실 등 총 352개로 분양가는 3.3㎡당 700만원이다. ‘호텔 도미인 구미’의 경우, 40.26㎡(12평형) 1실 분양금 8천5백26만원 가운데 연 6.5%대의 금리로 잔금 50%를 대출받으면 연간 10.5%의 수익을 올릴 것으로 예상되고 있다.

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