박원순 서울시장은 30일(월) ‘서울시 뉴타운·정비사업 新정책구상’을 발표하고, 영세 가옥주·상인·세입자 등 사회적 약자를 눈물 흘리게 하는 일이 없도록 전면철거 방식의 뉴타운·정비사업 관행을 바꾸겠다는 큰 틀에서의 원칙을 밝혔다.

즉, 그 동안 거주자이면서 상대적으로 소외돼 왔던 세입자 및 영세 조합원에 대한 주거권 보장을 강화했다. 시는 중·장기적으로 ‘주거권’을 ‘인권’ 차원에서 다루도록 사회시스템 구축도 앞장 서 추진할 계획이다.

무엇보다 서울시는 앞으로의 뉴타운·정비사업 정책방향을 소유자 위주에서 거주자 중심으로, 사업성과 전면철거 중심에서 ‘인간답게 살 권리’를 보장하는 공동체, 마을 만들기 중심으로 전환한다.

이를 위해 서울시에서는 주거권 보장 근거를 자체적으로 마련하는 한편, 정부에 세입자를 사업시행 절차상 참여할 수 있도록 요구하는 등 관련 법을 소유자 중심에서 거주자 중심으로 개편해 나가도록 정부에 요구한다는 계획이다.

서울시가 각계 의견 청취와 자체 분석한 바에 의하면 그 동안의 뉴타운·정비사업은 영세 가옥주와 세입자들이 인간답게 살 권리로서의 주거권에 대한 보장이 상당히 미흡한 수준이었고, 원주민이 재정착하기 어려워 공동체 생태계가 유지되기 쉽지 않은 구조인 것으로 나타났다.

또한, OS(outsourcing)요원과 용역의 동원을 통한 동의서 징구, 서면결의, 총회 개최 등 사업시행 과정에서의 비상식과 불합리성 만연, 자본과 기술력을 바탕으로 우월적 지위에 있는 시공자와 조합의 불공정 행위, 기타 과밀·경관 훼손·지역경제의 붕괴 등 도시적 측면의 문제점 등이 심각한 수준에 이르고 있다고 진단하고 있다.

박원순 시장은 취임 이후 서울의 최대 갈등 현안으로 뉴타운·정비사업을 꼽고, 지난 3개월 간 시민, 전문가 등과 50여 차례 이상의 토론 등을 거치며 문제 진단과 수습방향을 강도 높게 모색해 왔다.

그 동안 이미 상당히 진척되어 돌이킬 수 없거나 이해관계가 매우 복잡해 현행 법률 안에서 쾌도난마식 해법을 찾기에는 한계가 있지만, 다양한 시민들의 의견을 경청하고 도정법 주요 35개 조항과 도촉법 4개 조항 등을 개정하는 등 수습방안을 마련해온 것.

서울시 新정책구상은 시장 그리고 지역 실정에 밝은 각 구청장이 뉴타운·정비사업 전체 1,300개 구역을 실태조사 대상(610구역)과 갈등 조정 대상(866구역)으로 나누어 실태조사 결과를 토대로 주민 의견을 듣고 구역별 상황별 맞춤형 해법을 찾아 나가는 것이 핵심이다.

특히 과다지정 됐다고 판단되는 610개소는 실태조사를 통해 계속 추진을 지원하거나 해제하는 쪽으로 분류하여 그에 따른 정책을 시행하게 된다.

실태조사 결과 갈등이 없고 주민 대다수가 찬성하는 구역은 추진지역으로 분류해 사업이 원활히 이뤄질 수 있도록 공공관리 등 행정지원을 강화하고, 세입자 대책 강화로 주거권을 보호한다는 방침이다.

또 주민반대가 심한 지역은 해제지역으로 분류, 주민 희망에 따라 마을 만들기, 주거환경관리사업 등 거주민 중심의 재생사업으로 전환해 공동이용시설 설치 지원이나 집수리비 융자 등을 통해 공동체가 유지되면서 주거환경개선이 이루어지도록 할 계획이다.

이 때 뉴타운 현장의 전 과정에서 발생하는 갈등을 조정하고 대안 제시 등을 전담할 ‘주거재생지원센터(가칭)’도 설치, 운영할 계획이다.

또 시는 뉴타운·정비구역이 뉴타운과 단독주택 재건축이 도입된 이후 단기간에 과다하게 지정된 측면이 있다고 보고 구역 지정요건 강화 등 관련 법 추가 개정, 추진위·조합 해산 시 발생하는 사용비용 부담 등 문제 해결에 정치권의 적극적인 참여를 요청할 계획이다.

실제로 2005년 이후 7년 동안 지정된 뉴타운·정비구역의 수는 401개 구역으로써 그 이전 7년 동안 지정된 물량의 5.7배, 지난 40년간 지정된 정비구역의 1/3 정도가 그 기간 동안에 지정된 것이다.

이는 뉴타운·정비구역의 지정이 도시관리 차원보다는 주민들의 기대에 편승해 정치적 선심성이 주된 원인으로 작용한 것이며, 이에 대해서는 우리 사회 모두가 책임을 공유하고 문제 해결에도 함께 노력해야 하는 이유가 된다고 시는 설명했다.

서울시는 뉴타운·재개발·재건축 총 1,300개 구역 중 사업시행인가 이전 단계에 있는 610개소(아파트재건축 제외)를 수습 대상으로 하되, 객관적이고 정확한 실태조사를 실시 후 주민 의견수렴을 통해 추진과 해제를 병행해 시행할 계획이다.

서울시내 총 1,300개소의 뉴타운·재개발·재건축구역 중 434구역이 기 준공됐고, 866구역이 정비예정구역과 정비(촉진)구역으로 지정돼 사업 준비 또는 시행 중에 있다.

먼저 서울시는 610개소 중 추진위원회가 구성되지 않은 뉴타운·정비구역(83개소)과 정비예정구역(234개소) 317개소의 경우, 실태조사(정비예정구역은 시장, 정비구역은 구청장이 실시) 결과를 바탕으로 구청장이 의견 수렴한 결과 토지등소유자의 30% 이상이 구역 해제를 요청하면 적극 검토할 예정이다.

실태조사는 아직 정비계획이 수립되지 않은 정비예정구역(뉴타운 존치정비구역 포함)과 정비계획이 수립된 정비구역(뉴타운 재정비촉진구역 포함)을 구분해 그 조사내용을 달리 하는데, 이미 정비계획이 수립된 구역은 구청장이 개략적인 사업비와 추정 분담금까지 산출해 주민들의 의견을 수렴할 예정이다.

자치구청장이 주민의견 수렴 결과를 포함해 구역 해제를 요청하면 시장은 도시계획위원회의 심의를 거쳐 구역을 해제하게 된다.

또, 610개소 중 추진위원회나 조합이 설립되어 있는 구역 293개소의 경우엔 토지 등 소유자 10~25% 이상의 동의가 전제될 경우 구청장이 실태조사를 실시할 수 있으며, 이후 주민 여론 수렴을 통해 추진위나 조합 등이 취소를 요청할 때 해제를 추진할 계획이다.

이 때 해제 요건은 추진위원회 구성 또는 조합 설립에 동의한 토지등소유자의 1/2~2/3 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 해산을 신청하는 경우이며, 구청장은 추진위원회 승인 또는 조합인가 승인을 취소하고, 정비예정구역이나 정비구역의 해제를 시장에게 요청하는 방식으로 추진하게 된다.

구청장은 정비(예정)구역의 해제를 시장에게 요청하기 전에 주민공람과 지방의회의 의견을 들어야 하고, 시장은 도시계획위원회의 심의를 거쳐 해제를 결정하게 된다.

사업 해제 요건인 토지등소유자 동의 비율과 조합 해산 등에 필요한 절차와 방법은 4월 중에 조례를 개정할 계획이다.

이 외에도 일몰제가 적용된다. 각 사업 추진 단계별로 일정 기간 내 신청주체가 다음 단계의 절차를 이행하지 않는 경우에 구청장이 재정비촉진구역 또는 정비(예정)구역의 취소 절차를 추진하게 된다.

서울시는 정책 실효성을 담보하기 위해 추진위원회 승인이 취소된 경우 추진위원회가 사용한 법정비용 중 일부를 공공이 보조하는 방안에 대해 적극 검토할 예정이다.

이는 지난 해 말 국회에서 통과한 ‘도시 및 주거환경정비법’을 근거로 추진하는 것으로 하반기 중 대통령령이 정하는 범위 안에서 서울시 조례로 정할 계획이다. 다만, 조합이 취소된 경우엔 법적 근가가 마련되지 않아 비용이 보조되지 않는다.

서울시는 지원 여부에서부터 지원 항목과 지원 비율 등에 관해 모든 것을 열어두고 많은 논의와 사회적 합의 과정을 거쳐 최종 결정한다는 입장이다.

한편, 뉴타운·정비 사업을 둘러싸고 주민들 간 갈등이 없고 대다수 주민들이 사업 추진을 원하는 구역에 대해서는 행정적 지원과 제도개선을 통해 최대한 원활하게 사업을 추진할 수 있도록 할 예정이다.

먼저, 주택수요에 맞춰 소형평형으로 쉽게 전환 할 수 있도록 세대수 증가를 10%에서 30%로 확대하는 절차를 간소화하여 간접비용을 줄일 계획이다. 이 내용은 이미 지난 해 말 조례에 반영했다.

여기에 세입자 대책 수립과 관리처분계획 수립 등에 이르기까지 공공관리 업무를 확대해 갈등과 분쟁 요인을 줄임으로써 경비 절감과 사업의 신속한 추진을 도모할 계획이다.

또한 정비계획 수립 용역비 50%를 시비로 지원할 계획이다.

서울시는 주민들의 적극적인 추진의지가 있어 정비사업을 시행하는 경우에도 세입자 등 거주자의 주거권이 침해되지 않도록 세입자 대책과 영세 조합원에 대한 대책을 강화할 예정이다.

먼저, 기초생활수급자에게는 세입자대책 자격 유무와 관계없이 모두에게 주거복지 차원에서 공공임대주택을 공급한다.

또 세입자가 준공 후 그 지역에 재정착할 수 있도록 재개발사업이 진행되는 동안은 이미 건설된 재개발임대 공가에 우선 입주했다가 세입자가 원하면 다시 준공된 임대주택에 입주할 수 있도록 허용할 계획이다. 그 동안은 한 번 임대주택에 입주하면 다른 임대주택으로 이주하는 것이 허용되지 않았다.

서울시는 야간, 호우, 한파 등 악천후와 동절기에는 이주와 철거를 금지하도록 해 세입자들의 주거안정을 도울 계획이다.

아울러 사업시행자가 임대주택을 추가확보 하는 등 세입자 대책을 강화하면 인센티브를 부여하여 물량을 늘릴 계획이다.

서울시는 재산권과 관련이 있어 이해관계가 복잡하고 사업 여건이 각기 달라 문제해결이 어렵다고 판단, 이러한 정비사업 현장의 갈등을 조정하고 대안제시 등을 전담할 주거재생지원센터(가칭)도 설치해 운영할 예정이다.

즉 뉴타운·정비사업 진행 시 일률적으로 적용될 수 없는 부분들은 전문가 도움을 통해 맞춤식으로 해결해 순조로운 진행을 돕게 된다.

서울시는 주거재생지원센터를 공공과 민간의 제3섹터 방식으로 설립하고, 50명으로 구성된 전문가 풀(pool)을 구성해 현장에 투입할 계획이다.

본격적인 활동은 관련 조례 제정 후 시작하지만, 우선 전문가 풀(pool)을 만들어 2월부터 부분적으로 활동을 시작할 예정이다.

이들은 실태조사와 주민의견수렴 과정을 지원하고, 그 과정에서 갈등이 발생할 경우 원인 분석과 조정방안 및 대안 모색, 사업 자문 등을 수행하게 된다.

갈등조정 대상은 전체 1,300개 정비구역 중 준공 물량을 제외한 866개소이며, 이들 중 자치구청장이 우선적으로 갈등조정이 필요하다고 인정하는 구역부터 전문가를 현장에 파견할 예정이다.

서울시는 이와 별도로 15명으로 구성된 갈등조정위원회를 통해 전문가들이 현장에서 해결하지 못하는 갈등관리에 관한 정책들을 자문할 계획이다. 갈등조정위원회는 이미 지난 해 12월 16일 구성됐다.

서울시는 앞으로의 주거재생 방향은 전면철거를 통한 주택공급 중심에서 사람이 중심이 되고, 골목길과 마을공동체, 지역경제 활동이 보전되는 ‘마을만들기’와 소규모정비사업 등 대안적 정비사업 방식으로 진행할 계획이다.

이번에 뉴타운·정비사업 구역에서 해제되는 지역이 주거환경 개선을 위해 대안적 정비사업 방식으로 전환할 경우 공동이용시설 설치 지원, 집수리비 융자 등 서울시가 적극 지원할 예정이다.

서울시는 그동안 도시개발 과정에서 사람이 우선하는 ‘주거권’ 문제가 소홀히 취급됐다고 판단하고, 서울시 차원에서 먼저 혁신적으로 ‘주거권’ 문제를 ‘인권’ 차원에서 다룰 수 있는 사회시스템을 중·장기적으로 구축할 계획이다.

유럽 등 선진국이나 ‘세계인권선언’에서도 주거권은 인간의 기본권으로 규정하고 국가는 국민에게 최소한의 주거를 보장하도록 명시하고 있음에 반해, 우리나라가 OECD 회원국이 된지 15년, 대외 무역규모 1조 달러(순위9위)에 달하는 경제력을 갖추었음에도 개발 관련법 체제가 소유자 중심으로 되어 있어 거주자에 대한 권리보장이 매우 미흡한 수준에 머물고 있다는 판단이다.

서울시는 현재 뉴타운·정비사업이 겪고 있는 현실이 위기라고 체념할 문제가 아니라 이를 기회로 활용해 지난 세월 우리 도시를 할퀴고 간 깊은 상처를 치유하는 성찰의 계기로 삼고, 더 나아가 인간이 중심이 되는 도시재생, ‘주거권’이 보장되는 사회적 시스템을 구축해 나갈 것이라고 밝혔다.

이를 위해 서울시는 시민의 주거권을 보장하는 조례 개정을 적극 추진하고, 세입자의 권리 신장을 위해 사업추진 과정에서 세입자가 참여하는 방안과 상가세입자의 권리 보장 및 강제철거시 거주민의 인권 보호를 위해 필요한 조치를 하는 등 인권을 최대한 확대하는 방향으로 관련 법 개정이 이루어져야 한다고 밝혔다.

뉴타운 문제에 대해서는 서울시뿐만 아니라 원인을 제공한 정치권과 정부도 함께 책임을 통감하고 문제 수습에 적극 동참하고 공동으로 노력해야 한다고 밝혔다.

정부도 지자체와 공동으로 소요재원을 분담하고, 다양한 대안 모델을 공동 개발하며 추가 법 개정을 하도록 정부에 강력히 요청할 계획이다.

지난 연말 일부 개정되었지만 나머지 미흡한 부분도 개선하기 위해 서울시가 선도적으로 도정법 개정안을 마련, 정부에 건의하고, ‘거주자’ 중심으로 도시개발 관련법 체계를 개편해 나가도록 노력할 계획이다.

구역지정 단계부터 사업인가 단계까지 세입자 참여 기회를 보장하고, 상가 세입자들의 실질적인 대책을 마련, 추진주체 해산 시 보조하는 사용비용을 정부가 일부 분담, 구역지정과 조합인가 요건 강화 등을 추진하고, 이를 신속히 하기 위해 박원순 시장이 직접 정부에 협조를 요청할 계획이라고 밝혔다.

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