정부가 밀어주는 '미니 재건축' 가로주택…솔깃한 대형건설사

규제로 꽉 막힌 재건축·재개발 대신 가로주택 정비사업이 부상하고 있다. 정부가 '미니 재건축'으로 불리는 가로주택 정비사업의 규제를 적극적으로 완화하면서 대형건설사의 관심도 높아지는 모습이다.

23일 국토교통부에 따르면 전국의 가로주택 정비사업 조합은 2016년 16곳에서 2019년 111곳으로 증가하고 있다.

가로주택 정비사업은 6m 이상 도로 등으로 둘러싸인 곳의 소규모 노후 저층 주거지를 대상으로 하는 사업이다. 무엇보다 사업 기간이 2~3년으로 재건축·재개발 등 다른 정비사업보다 훨씬 짧다는 장점이 있다. 그럼에도 사업성이 낮아 시장과 건설업계의 관심 밖이었다.

그러나 정부의 꾸준한 규제 완화로 사업성이 개선됐다. 지난 2018년 2월 관련 특례법을 제정해 가로주택 정비사업 활성화 제도 기반을 마련했다. 지난해 12월에는 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 참여 확대 방침을 밝히며 분양가상한제 적용 배제, 사업 면적 확대 등 파격적인 규제 완화 내용을 발표하기도 했다.

이 내용에 따라 사업구역 면적이 기존 1만㎡에서 2만㎡ 미만으로 확대된다. 사업 면적 확대에 주택 수도 250가구에서 500가구로 배로 늘어날 수 있다. 또 시세보다 저렴한 분양주택과 공공임대주택 등을 공급하면 분양가상한제 적용도 받지 않는다.

LH가 광진구의 한 사업장에 규제 완화 내용을 적용해 시뮬레이션한 결과, 주택 공급량은 266가구에서 350가구로 확대되고, 주민 분담금도 절반 가까이 감소하는 것으로 나타났다.

정부가 가로주택 정비사업의 규제를 지속 완화하는 것은 서울 등 수도권 도심 주택공급의 주요 수단으로 삼았기 때문이다. 지난해 12월 기준 서울 시내 가로주택 정비사업 추진 지역은 97개다. 1년 전보다 사업지 52곳이나 늘었으나, 구체적인 성과가 나타난 곳은 강동구 동도연립(다성이즈빌) 등 소수에 불과하다. 97개 사업장 중 절반 이상인 50개가 주민 협의 단계다. 아직 걸음마 단계라는 의미다.

정비업계는 재개발 해제 지역 중 일부가 가로주택 정비사업을 추진 중이라면서 이들의 성공 여부에 사업 흥행이 달렸다고 전망했다. 성북구 장위뉴타운이 대표적인 곳으로 꼽힌다.

장위뉴타운 11-2구역 조합은 현대건설을 시공사로 선정, 가로주택 정비사업을 추진 중이다. 맞닿아 있는 15-1구역도 호반건설을 시공사로 선정했다. 이 밖에 8-1·8-2·11-1·11-6구역 등도 조합 설립을 위한 절차를 진행 중인 것으로 알려졌다.

업계는 관심은 생겼으나, 아직 반신반의하는 분위기다. 규제 완화로 가로주택 정비사업의 사업성이 대폭 개선된 것은 맞으나, 더욱 면밀하게 사업성 검토 등이 필요하다는 것이다.

업계 관계자는 "아직 주민도 업계도 반신반의하는 분위기"라면서도 "대형건설사 브랜드를 단 아파트가 하나둘 들어서면 시장이 조금 더 선명해질 것"이라고 말했다. 이어 이 관계자는 "일반적인 재개발만큼은 아니더라도 사업 규모가 조금 더 커지면, 사업 기간이 짧아 검토하는 곳이 더 늘 것"이라고 덧붙였다.

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