그린벨트 해제 대신 고밀개발…'용적률 상향' 카드 만지작

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 바라본 서울 아파트단지 모습.

서울시가 '개발제한구역(그린벨트) 해제'에 반대 목소리를 높이면서 8월 발표할 서울공급 확대방안을 두고 당정의 고심이 깊어질 전망이다. 일각에선 문재인 대통령이 주문한 공급 속도와 규모를 감안할 때 서울 도심 용적률 상향 카드가 유력한 대안이 될 것으로 보고 있다.

17일 관련 업계와 정부는 지난 7·10보완대책을 통해 발표한 서울의 주택공급방안은 크게 Δ도심 고밀 개발 Δ3기 신도시 용적률 상향 Δ도시 주변 유휴부지 등 신규택지 추가 발굴 Δ공공재개발·재건축 Δ도심 내 공실 상가·오피스 활용 등이다.

최근 당정협의를 전후로 '그린벨트 해제' 카드가 급부상했지만 서울시가 완강한 반대 입장을 고수하고 있는데다 최소한 국민적 공감대를 얻거나 확인해야 한다는 기류 탓에 당정 모두 유보적인 입장으로 선회한 모양새다.

남은 대책 중 공급속도와 규모 모두 만족시킬 수 있는 대안으론 도심 고밀 개발과 결합한 용적률 상향 카드가 손꼽힌다. 용적률 상향 카드가 '그린벨트 해제'의 대안으로 유력한 이유는 기존 부지와 건물을 활용해 충분한 공급효과를 만들어낼 수 있기 때문이다.

용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 말한다. 이를테면 1000㎡의 부지에 용적률이 200%라면 2000㎡의 연면적 활용이 가능하다. 단순계산으로 100㎡ 연면적을 가진 20가구를 지을 수 있다.

현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)에 따르면 용적률은 용도지역이나 용도지역에 맞는 최대한도가 설정돼 있다. 도심 속 1종 일반주거지역의 최대 용적률은 200%, 2종 일반주거지역은 250%, 3종 일반주거지역은 300%이다. 서울시를 비롯한 각 지자체는 고밀 개발을 막기 위해 조례와 시행령을 통해 최대 용적률을 더 낮게 설정한다.

정부가 구상하는 고밀 개발은 서울시 조례상의 최대 용적률을 국토계획법상 상한선에 근접하게 올리는 방법이다. 용적률 200%의 50%만 올려도 25%의 주택을 더 지을 수 있다는 계산이 나온다. 활용할 수 있는 용적률이 낮아 재개발이 무산된 서울도심 지구를 공공재개발 지역으로 재설정하고, 일반 재건축보다 용적률 규제를 크게 완화한다면 주택공급 속도 자체가 빨라질 수 있다.

여기에 공공주택 의무공급비율도 높일 예정이라 주거취약층에 대한 혜택도 크다. 공공주택 비율을 늘리는 조건으로 서울 도심 아파트 단지에 수직층축을 허용하는 방법도 있다. 이밖에 역세권의 범위와 용적률을 완화해 1인주택을 늘리는 방안도 가능하다. 7·10대책에서 직접 언급한 3기신도시의 용적률 상향도 가능성이 크다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부가 7·10대책에서 4기신도시 추가 조성보다는 대기수요가 집중된 서울 도심의 직접공급이란 정공법을 선택한 것은 긍정적"이라며 "특히 그린벨트 해제를 제외하면 정비사업의 용적률 상향을 통한 공급확대에 국공유지의 복합개발을 녹여 공급효율화를 꾀할 것으로 보인다"고 분석했다.

정치권의 한 관계자는 "서울시는 당정과의 협의 과정에서 '그린벨트 해제'의 압력을 덜기 위한 방법으로 도심의 용적률 상향을 유력한 대안으로 제시할 것"이라고 내다봤다.

한영주  news@dailypress.co.kr

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