전세증가율 상승세 두드러져

전국적으로 전세가격 오름세가 지속되면서 가을철 전세난의 우려가 높아지고 있다. 정부도 금년 들어서만 4차례나 전월세 대책을 발표했다. 최근에 발표한 8.18 대책은 특별히 가을철 전세난의 우려를 불식시키기 위해서 마련됐지만, 시중의 기대 효과는 그리 크지 않은 것으로 나타나고 있다. 8.18 대책에서 민간의 전세임대 참여를 제고하기 위해 다주택자에 대한 각종 세제 지원책들이 제시됐지만, 이들을 매매시장으로 끌어내기에는 역부족이라는 것이다. 더욱이 정부의 대책이 시행되기까지는 법령 개정 등이 남아 있어서 3~4개월이 소요된다는 점에서 가을 전세난을 겨냥한 대책으로 보기 어렵다는 지적이다. 정부의 거듭된 대책에도 불구하고 왜 전세시장은 안정을 되찾지 못하고, 전세난의 주기는 짧아지고 있는지 살펴본다.

전세난은 전세수요가 공급보다 많아 전세가격이 빠르게 상승하면서 전세입주 예정자 및 계약 갱신자들이 어려움을 겪는 현상이다. 전세대란기에 기존 세입자들은 계약을 갱신할 때 크게 오른 전세보증금에 직면하고, 신규 세입자들은 전세물량이 적어서 입주 자체가 힘들어진다.

서울의 아파트를 대상으로 전세가격 증가율과 매매가격 증가율을 비교해 보면 최근의 전세난을 쉽게 파악할 수 있다. 지난 2000년부터 전세가격 증감률을 추적해보면 그래프상 몇번의 정점(peak)들이 관찰되는데, 예를 들어 2002년 5월, 2006월 7월, 2010년 5월, 그리고 2011년 7월이 여기에 해당된다. 지난 2001~2002년의 전세난은 IMF 사태 이후 1998~1999년의 주택공급 물량이 급감한 여파로 발생했다. 또한 지난 2006년에는 참여정부의 부동산 규제정책에 따른 신규주택공급의 축소가 전세난을 야기했다. 모두 주택공급 물량의 감소에 따른 결과였으며, 매매시장의 상승세가 전세시장을 앞질렀다.

주택구입 관망세가 전세난 부추겨

그렇지만 지난 2010년부터 이어지는 전세대란기는 공급물량 부족에서 비롯된 것은 같지만 진행과정상 이전과 다른 특징을 보인다. 현 정부 들어서 전세난은 2008년의 금융위기를 빠르게 극복하는 과정에서 매매시장은 침체에 빠진 가운데 전세시장의 수급불안이 나타났다. 지난 2009년 8월부터 전세가 상승률은 매매가 상승률을 앞지르기 시작했고 지금까지 추세가 이어지고 있다. 이에 따라 매매가 대비 전세가의 비율도 지난 2009년 1월에 38.2로 저점을 찍은 이후 지속적으로 올라서 48에 이르고 있다.

이런 추세대로라면 서울에서 전세가격이 집값의 절반 이상에 달하는 시점이 머지 않을 전망이다. 매매가 대비 전세가 비율이 높아질수록 전세 입주민들이 내집 마련에 나설 가능성이 높아져서 주택거래가 활기를 띨 것으로 기대할 수 있다. 그렇지만 현 상황에서는 집값 상승 전망이 불투명하고 금융여건이 불안하기 때문에 주택구입을 서두르지 않는 관망세가 지속되고 있다.

지난 3월 부동산거래 활성화 대책 발표 이후 서울의 아파트 거래 건수가 1만건을 넘어서기도 했으나 이후 다시 하락하여 7월에는 6,147건으로 줄었다. 이는 부동산거래 활성화 대책이 별다른 효과를 나타내지 못하는 것으로 해석된다.

여기에다 기존의 주택소유자들이 주택을 처분하고 전세 입주에 관심을 갖게 될 경우 전세시장에서 수요초과 현상은 더욱 심화될 것으로 예상된다.

전세선호도 2000년대 들어 최고 수준

현재는 전세수요가 공급을 초과하는 한편 매매시장에서는 매수세가 실종된 양상이다. 전세수급지수는 전세수요가 공급을 초과하는 정도를 지수화한 것인데, 지난 7월에는 179.8을 기록하여 2009년 하반기 이후 형성된 초과수요세가 지속되는 모습이다. 이에 비해서 매매시장에서의 매수세를 보여주는 매수우위지수는 바닥 수준인 15.9에 머물러 있다.

주택 매매에 비해서 전세를 얼마나 더 선호하는지를 알아보기 위해서 국민은행에서 발표하는 전세수급지수와 매수우위지수를 차이를 활용한 전세선호지수를 산출해 보았다. 전세수요가 늘어나서 전세수급지수가 증가하거나 매수세가 실종되어 매수우위지수가 하락하면 전세선호도가 증가하는 모습을 보인다. 전세선호지수의 전체적인 추이는 매매가 대비 전세가의 초과상승률과 비슷하다. 특히 2009년 하반기 이후 전세가의 초과상승세가 전세 선호도 증가와 궤를 같이 하고 있음을 보여준다.

전세선호지수는 지난 2010년 10월에 107.1을 기록하여 관측기간 중 최고치를 나타냈으며, 지난 7월에도 104.3을 기록하여 역대 2번째로 높은 수준을 보였다.

단기적 수급 불일치가 직접적 원인

이러한 전세 선호도의 증가세는 공급물량 부족에서 비롯될 가을철 전세난을 더욱 증폭시킬 것으로 보인다. 벌써부터 전세시장에서는 수요자와 공급자간에 팽팽한 줄다리기가 진행 중인데 기본적으로 수요 압력이 공급 여력보다 우위에 있다고 여겨진다.

단기적 수급 차원에서 불일치(mismatch) 현상도 전세난의 직접적 원인이 될 것으로 보인다. 여기에는 주택이 갖는 고유한 입지적 특성이 작용한다고 볼 수 있다. 전세수요자들은 지역, 입주시기, 평형 등의 3가지를 고려하는데, 주택의 속성상 지역과 평형은 바뀌어지지 않는다. 예를 들어 가을 학군수요가 살아나면서 일부 선호 지역에 소형아파트를 구하려는 세입자들은 다른 지역의 중대형아파트에는 눈길을 주지 않을 것이다. 결국 전세수요가 몰리는 지역의 소형아파트의 전세보증금은 비정상적으로 오르고, 타 지역의 전세보증금도 덩달아 오르는 양상이 관찰된다.

지난 2006년의 전세대란기에서는 강남의 상대적으로 높은 전세가격 상승률이 타 지역으로 이전되어 이후 다른 지역의 전세가 상승이 더 높게 지속되는 모습을 보였다. 지난해 말부터 불거진 전세난에서도 역시 강남의 전세상승률이 촉매 역할을 한 것으로 파악된다.

보증부월세 전환으로 전세물량 축소

중기적으로도 전세 수급불안이 지속될 가능성이 크다. 먼저, 주택공급이 크게 늘기 어렵다. 전국적으로 7만호를 상회하는 미분양 주택이 신규 주택건설 착수를 늦추고 건설사의 부실을 초래하고 있다. 특히 과거 전세난에서는 매매가격 상승으로 민간부문의 주택공급이 함께 늘었지만 현재는 주택가격 상승 기대가 꺾이면서 공급이 늘기 어려운 상황이다.

또한 공공부문에서의 공급확대 대책도 한계에 이른 것으로 보인다. LH공사의 부실은 쉽게 해소될 기미를 보이지 않는데다 재정위기를 우려하여 정부의 추가 지원도 기대하기 어렵기 때문이다.

다음으로 전세시장이 월세로 전환되는 추세도 지속될 것이다. 전세는 우리나라에만 존재하는 독특한 제도로서 세입자의 비용 부담 측면에서 월세에 비해 유리하고, 주거 측면에서는 자가소유와 별다른 차이가 없다. 따라서 세입자들은 월세보다는 전세를 선호하는 경우가 늘어나게 된다. 예를 들어 1억원 전세보증금을 내고 2년간 전세를 살면 계약 종료 시에 1억원을 그대로 돌려받는다. 전세 2년간의 기회비용은 이자율 5%를 감안하면 1천만원이라고 할 수 있다. 반면 같은 조건의 주택에 보증부 월세로 살게 되고 보증금 4천만원일 경우 나머지에 대해 월세이율 10%을 적용한다면 2년간 400만원의 이자기회비용과 1,200만원의 월세를 지불해야 한다. 결국 1억원 보증금의 전세가 보증부 월세에 비해서 연간 300만원의 이득을 제공하는 셈이다.

반면 전세 공급물량은 보증부월세 전환으로 인해서 점차 줄어들 것이다. 전세의 보증부 월세 전환은 지속적으로 이뤄지고 있어서 지난 2000년에 전체 주거 점유형태의 10.7%였던 보증부 월세의 비중은 2010년에는 18.2%로 7.5%포인트 늘어났다. 반면, 같은 기간 전세비중은 반대로 6.5%포인트 감소한 것으로 나타났다.

임대주택 공급 확대가 관건

이러한 파급경로를 따르는 전세가격 상승을 정부가 막기는 어려울 것이다. 정부의 인위적인 전월세 상한제와 같은 가격통제는 오히려 전세공급의 축소와 전세주택의 노후화 등의 부작용을 가져올 가능성이 높다.

따라서 정부의 대책은 가격억제 대책이 되기보다는 공급 확대와 지원 대책이 되어야 할 것으로 보인다. 만성적인 전세물량 공급 부족을 해소하기 위해서 주택임대 공급을 늘리고 미분양 주택의 매입임대를 확대하는 것이 가장 중요한 전세안정 대책이 될 것이다. 또한 사회불평등을 해소하는 차원에서 본다면 예산이 허락하는 한 임대인보다는 임차인 지원에 중점이 두어져야 할 것이다. 전세대책에 있어서도 민간 임대공급의 역할을 늘리기 위해 임차인에게 세제지원을 확대하기보다는 무주택 임차인을 지원하는 방안이 바람직해 보인다. 예를 들어 전세가구의 신규 입주를 통한 내집 마련을 지원하는 것은 전세난 해소와 주택시장 활성화를 동시에 이룰 수 있는 방안이다.[LG경제연구원 강선구 연구위원 www.lgeri.com]

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