등록임대 세입자 10년간 보증금 떼일 걱정없이 살 수 있다
기존 4년 단기임대와 8년 아파트 장기임대를 폐지하고 임대의무기간을 10년으로 늘리는 법안이 오는 18일부터 시행된다. 모든 임대주택은 임대보증금 보증 가입을 의무화해 세입자는 10년간 보증금을 떼일 걱정 없이 안정적인 주거를 보장받을 수 있다.
국토교통부는 이같은 내용의 민간임대주택특별법 개정안이 국무회의 의결을 거쳐 18일부터 시행된다고 11일 밝혔다.
1994년 최초 도입된 등록임대제도는 등록 사업자에게 임차인 보호를 위한 공적 의무를 부여하는 대신 세제혜택을 지원하는 형태로 운영해 왔다.
그러나 임대차 3법에서 추가 4년 주거를 보장받는 계약갱신청구권이 도입됨에 따라 이와 겹치는 4년 단기임대 등을 폐지하고 임대사업자의 공적 의무를 강화하는 등 제도 정비가 필요하게 됐다.
개정안에 따르면 우선 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지된다. 법 개정 전 폐지유형(단기, 아파트 장기일반 매입임대)으로 등록된 기존 임대주택은 법 시행 후 임대의무기간이 종료한 날 자동으로 등록이 말소된다. 특히 법 시행일 전에 이미 임대의무기간이 경과한 경우 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.
폐지유형(단기·아파트 장기일반 매입임대)으로 등록된 기존 임대주택은 임대의무기간 내에도 자발적 등록말소를 허용한다. 이 경우 임대의무기간 미준수에 따른 과태료도 적용하지 않는다.
다만 공적 의무를 준수한 적법한 임대사업자에 한하며 사업자 의무위반 적발시 원칙대로 행정처분 부과를 부과한다. 또 자진말소 신청은 현재 임대차계약 체결 중인 임차인의 동의가 있는 경우에 한정한다.
임대사업자의 공적의무 강화를 위해선 임대의무기간을 10년으로 통일한다. 다만 이미 등록된 장기임대주택의 경우 종전대로 최소임대기간 8년을 유지한다.
또 모든 임대사업자는 임대보증금 보증가입이 의무화된다. 적용 시점은 법 시행 후 신규 등록 임대주택은 즉시, 기존 등록주택은 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우에 적용한다.
지자체장의 등록임대 관리 권한도 강화한다. 지자체장은 신청인의 신용도, 임대주택의 부채비율을 고려할 때 임대보증금 보증가입이 현저히 곤란한 경우, 정비사업 등으로 임대의무기간 내 주택의 멸실 우려가 있다고 판단되면 등록신청을 거부할 수 있다. 해당 법안은 오는 18일부터 즉시 적용된다.
이밖에 정부는 임대사업자의 사회적 책임을 강화하는 내용도 개정안에 담았다. 이는 오는 12월 10일부터 적용된다. 법안에 따르면 미성년자나 민간임대주택법상 주요 의무위반으로 등록이 말소된 후 2년이 지나지 않은 자는 임대등록을 제한한다. 법인 임원에게 동일한 등록 제한사항이 있는 경우에는 법인의 등록이 제한된다.
미성년자 등록제한은 법 시행 후 임대사업자로 등록을 신청하거나 임대주택을 추가등록 신고하는 경우부터 적용하며, 의무위반에 따른 등록제한은 법 시행 후 등록이 말소되는 경우부터 적용한다.
또 임대사업자가 임대보증금 반환을 지연해 임차인의 피해가 발생하거나, 임대주택의 권리관계를 거짓이나 부정한 방법으로 제공한 경우엔 지자체장이 등록을 직권으로 말소하도록 했다.
임대사업자가 임대차계약 시 임차인에게 세금체납 여부와 선순위보증금 현황 등에 대한 정보를 제공하도록 하는 의무를 추가했다. 위반 시엔 500만원 이하의 과태료가 부과된다.
국토부 관계자는 "이번 민간임대주택에 관한 특별법 개정을 계기로 등록임대주택의 의무기간의 연장 및 임대보증금 보증 가입 의무화 확대를 통해 등록임대주택 거주 임차인의 주거안정을 향상시킬 수 있을 것"이라고 말했다.
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