참여정부 들어 많은 수많은 부동산 대책들이 쏟아져나왔다. 그중 가장 대표적인 것이 2003년 10월 10.29대책과 2005년 8.31대책 그리고 2007년 1.11대책이다. 그렇다면 강남권(강남구, 서초구, 송파구, 강동구) 재건축 아파트값을 잡는데 가장 효과가 컸던 대책은 무엇일까?

부동산포털 닥터아파트가 18일 현재 참여정부의 주요 부동산대책 이후 강남권 재건축 매매가 변동률을 조사한 결과 1.11대책이 재건축 아파트값 안정 효과가 가장 큰 것으로 나타났다. 1.11대책 발표 후 18주가 지났지만 하락세가 계속되고 있으며 여전히 하락폭이 둔화되지 않고 있는 상황이다. 반면 10.29대책과 8.31대책은 각각 16주째와 6주째 부터 하락폭이 둔화되기 시작됐다.

■10.29대책-누적하락률(-6.41%)로 최고

만약 올해 1.11대책이 나오지 않았다면 10.29대책은 강남권 재건축 아파트값을 가장 강력하게 붙들어 놓았던 대책으로 기록될 뻔 했다. 하락폭은 6.41%로 3개 대책 가운데 가장 컸고 하락폭 둔화도 대책 발표 후 16주째부터 나타났기 때문이다.

10.29대책은 종합부동산세 조기 시행, 1가구 3주택자 양도세 중과 등 세금 관련 규제가 많았다. 재건축과 관련된 것으로는 임대아파트 의무 공급을 골자로 하는 재건축개발이익환수제가 처음 도입됐다. 발표 후 첫주 동안 강남권 재건축은 0.96% 떨어졌다. 그리고 7주 들어서 5% 이상(-5.39%) 떨어지기 시작해 11주에 처음으로 6%대(-6.00%)로 하락했으며 15주에는 -6.41%로 하락폭이 가장 컸다. 그러나 16주째 들어서는 하락폭이 감소하기 시작해 -6.01%, 17주는 -5.23% 그리고 20주 들어서는 하락폭이 3%(-3.56%)대로 크게 둔화됐다.

■8.31대책-강남 재건축 안정효과 가장 짧아

8.31대책은 명성이 무색할 정도로 강남권 재건축 아파트값을 안정시키지 못했다. 발표 후 6주쩨부터 하락세가 둔화되기 시작했기 때문. 8.31대책은 예고된 대책이었기 때문에 관심이 높았던 것이 사실이다. 실제 대책도 종합부동산세 과세 기준 강화, 1가구 2주택자 양도세 중과, 공공택지 분양가 상한제 확대 등 세금, 분양 등 주택시장 전반에 영향을 주는 것이었다.

재건축도 기반시설부담금제 도입과 개발부담금 재부과 등 재건축 규제의 완결편이라고 할 수 있는 것들이 나왔다. 하지만 재건축 아파트값은 크게 안정되지 못했다. 대책 발표 후 첫 주동안 0.37% 떨어지는데 그쳤다. 하지만 2주째부터 1%대(-1.96%) 이상 하락률을 나타냈으며 5주째는 -4.16%로 하락폭이 가장 컸다. 그러나 6주째부터 하락폭 감소가 다시 나타났다.

■1.11대책-재건축 하락, 현재 진행형

1.11대책이 강남권 재건축 아파트값 안정에 미치는 효과는 기대 이상이다. 대책 어디에도 재건축 규제와 관련된 것이 없음에도 불구하고 18주째 동안 하락폭 둔화없이 가격이 추락하고 있다. 1.11대책은 2006년 11.15대책의 연속선상에서 보아야 한다. 11.15대책이 공급 확대에 초점을 맞추고 1.11대책은 그에 따른 세부사항을 규정하기 위해 나온 것이기 때문이다. 그래서 분양가상한제 범위 확대, 전매제한 기간 강화 등이 나온 것이다.

반면 재건축 관련 규제는 어디에도 없었다. 그래서 대책 발표 한 주동안 강남권 재건축 아파트값 하락폭은 0.12%로 미미했다. 그리고 하락폭 역시도 큰 폭으로 확대되지 않았다. 11주째가 되어서야 2%(-2.25%)대의 하락률을 기록했으며 대책이 나온지 약 4개월이 되는 5월 첫주도 4%대(-4.72%) 하락률를 나타냈을 뿐이다. 하지만 17주 들어서 처음으로 5%대(-5.25%)의 하락률을 기록했다.

그렇다면 재건축 규제가 없었음에도 강남권 재건축이 아파트값이 장기간 떨어지고 있는 것은 왜일까? 이유는 분양가상한제 적용 범위 확대에서 찾을수 있다. 분양가상한제는 공공택지에서 공급되는 공동주택(공공, 민영 모두 포함)의 분양가격을 결정할 때 택지비와 표준건축비 합산 가격을 초과하지 못하게 한 제도다. 즉 분양가를 규제한 것이다. 그런데 1.11대책으로 분양가상한제가 민간건설사에서 공급하는 아파트까지 확대됐다. 즉 재건축 아파트도 분양할 때 분양가가 규제된다는 의미다.

사실 재건축은 사업성을 높이기 위해 조합원 분양가를 낮추는 대신 일반분양 분양가를 높였다. 하지만 9월 이후 공급되는 재건축 아파트에서는 예전처럼 일반분양에서 분양가를 과도하게 높일 수 없게 된 것이다. 즉 사업성이 떨어지게 된 것이다. 특히 이런 사업성 추락은 9월까지 분양사업승인을 받을 수 없는 재건축 초기 단계에서 컸다. 초기 단계 단지는 ‘실망 매물’이 등장하고 매수자 역시 집값 불투명 등으로 관망세를 지속했기 때문에 큰 폭으로 하락한 것이다.

실제 재건축 사업 초기 단지가 많은 강동구(-9.42%)와 송파구(-9.10%)에서 누적하락률은 무려 9% 이상을 나타냈으며 강남구와 서초구도 각각 -4.01%와 -2.18%가 하락했다.

한편 닥터아파트 이영호 리서치팀장은 “최근 강남구 개포동이나 강동구, 송파구를 중심으로 급매물이 소진되고 있고 세금 부담을 안고 매도자들이 매물을 거둬들인다면 하락폭은 다소 둔화될 것으로 예상된다”고 말했다.

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