(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 부동산 침체에 따른 깡통전세 증가로 임차인(세입자)이 집주인을 상대로 진행한 수도권 경매가 급증했다. 낙찰가도 감정가보다 턱없이 낮아 선순위 근저당권 등을 주의할 필요가 있다는 조언이 나온다.

11일 부동산경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난달 수도권에서 임차인이 집주인을 상대로 진행한 경매는 121건이다. 지난해 1월 54건 대비 두 배 이상 증가했다. 지역별로 경기가 57건으로 가장 많았고, 서울과 인천은 각각 51건, 13건으로 집계됐다.

임차인 경매 신청이 증가한 것은 전세 보증금을 돌려주지 못하는 집주인이 늘어서다. 임차인은 보증금을 돌려받지 못하면 강제 경매를 신청할 수 있다.

문제는 시장 침체에 따른 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 급락이다. 낙찰가율이 낮아지면 낙찰가가 줄어 채무 금액 변제가 어렵다. 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 76.5%로 9년 만에 80% 선이 무너졌다. 경기와 인천도 각각 73.7%, 68%에 그쳤다.

감정가의 11% 가격에 낙찰된 사례도 있다. 인천 미추홀구 주안동 A아파트 전용 40㎡는 감정가 1억6200만원의 11.7% 수준인 1900여만원에 팔렸다. 해당 물건은 3회 유찰 후 낙찰가율 37.4%에 매각됐으나, 대금 미납으로 재매각이 진행돼 7회차에 겨우 새 주인을 찾았다.

전문가들은 낮은 낙찰가율은 선순위 근저당권 등을 주의할 필요가 있다고 조언했다. 임차인이 주택임대차보호법상 대항력 여부가 중요하다고 했다.

법원은 전입신고일과 확정일자가 다른 근저당권보다 앞서야 임차인이 대항력을 갖췄다고 본다. 대항력을 갖춘 임차인은 보증금을 우선 배당받을 수 있고, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수한다.

감정가의 54.9%인 1억7000여만원에 낙찰된 서울 관악구 봉천동의 한 빌라는 선순위 근저당 1억6800만원이 있어 임차인은 전세 보증금(1억5000여만원)을 전액 떼일 처지에 놓였다. 이 경우 낙찰금 중 1억6800만원은 선순위 채권자에게 돌아간다.

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