금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 리스크를 조기 관리하기로 나서면서 겅색된 시장도 다소 숨통이 트일 전망이다. 다만 모든 지원책이 '분양가 할인'을 전제로 한 것이라고 밝힌 만큼, 복잡한 셈법이 이어질 전망이다.

8일 건설업계 등에 따르면 금융위원회는 지난 6일 기획재정부, 한국은행, 금융감독원, 정책금융기관, 금융회사 등과 함께 '회사채·단기금융시장 및 부동산 PF 리스크 점검회의'를 개최했다.

우선 정상사업장의 경우 고금리 단기대출(브릿지론)이 안정적인 중장기 대출(본PF)로 전환될 수 있도록 주택금융공사, 주택도시공사(HUG)를 통한 20조원 규모의 사업자보증을 실시한다.

특히 단기 자금인 PF-자산유동화기업어음(ABCP)을 장기 대출로 전환하는 보증을 3조원 규모로 신설해 증권사나 건설사의 차환 리스크를 근본적으로 제거한다는 방침이다. 일례로 이달부터 주택금융공사에서 A2 이상 등급의 증권사나 A3 이상의 건설사가 보증한 PF-ABCP의 경우 보증부 대출로 전환하기 위해 주택금융공사가 특례보증을 제공한다. 총 1조5000억원 규모다. 앞서 만기연장에 실패해 논란을 빚은 둔촌주공도 이런 방식으로 체결한 바 있다.

사업성이 다소 우려되는 사업장의 경우엔 이해관계자간 복잡한 권리관계를 신속하게 조정할 수 있도록 다음달부터 PF 대주단 협약을 가동한다. 대주단은 채권행사 유예 및 출자전환 등 금융지원을 전제로 신규자금 등을 공급해 사업 정상화를 추진하게 된다. 특히 새마을금고나 신협·농협, 상호금융 등 대주단 참여자도 적극 확대한다는 방침이다.

이해관계가 덜 복잡한 '단일업권'만 참여했을 경우 업권별 협약도 마련한다. 저축은행 업권의 경우 이미 2월부터 시행하고 있다.

민간 자율의 사업재구조화도 추진한다. 금융회사 등이 자율적으로 유동성을 공급해 차환 불안을 해소하고 산업은행도 정책프로그램 등을 통해 유동화 증권 일부를 매입한다. 또 한국자산관리공사(캠코)가 1조원 규모의 펀드를 조성해 사업장별로 PF 채권을 인수, 권리관계를 정리하고 사업과 자금구조를 재편해 정상화를 추진한다.

자금난을 겪고 있는 건설사도 직접 지원한다. 지난해 말 정책금융기관의 대출‧보증 잔액 23조4000억원보다 5조원가량 늘어난 28조4000억원 규모다. 이 자금은 미분양‧고물가 등 부담완화를 위해 집행된다. 산업은행과 기업은행, 신용보증기금 등 정책금융기관을 통해 중소·중견 건설사 등에 총 18조8000억원의 자금을 지원한다.

아울러 부실우려 사업장의 경우 부실 PF채권이 신속하게 매각, 정리될 수 있도록 유암코, 캠코 등 민간과 정책금융기관의 부실채권(NPL) 시장 참여를 확대한다는 방침이다.

다만 자금지원을 받는 사업장은 '도덕적 해이'가 발생할 수 있어, 자구책을 내놔야만 한다. 일례로 '분양가 할인'이 대표적이다. 권대영 금융위 상임위원은 "모든 대책은 분양가 할인이 있어야 한다"고 말하기도 했다. 지원을 받는 만큼 사업장도 대가 및 손실을 감수해야 한다는 것이다.

건설업계에서는 큰 틀에서 지원방안을 환영하면서도, 자구책 범위 등 복잡한 셈법을 따져봐야 한다는 분위기다. 일례로 분양가를 할인할 경우 기존 조합원들을 설득해야 하는 문제도 남아 있다. 건설사와 별개로 PF 대주단 협약에 참여한 금융회사간 이해관계 조정에도 일부 풀어야 할 문제가 남을 수도 있다. 이에 지원책은 우선 우량 대형사보다는 자금 조달에 어려움을 겪을 가능성이 있는 주로 중견, 중소형 건설사들이 대상이 될 것이라는 전망이다.

건설업계 관계자는 "대형사의 경우 PF 관련 문제가 생기면 계열사들이 도와주는 분위기였고, 중견 건설사도 보수적으로 수주를 해온 터라 당장은 지방 중·소형 건설사들, 시행사들이 대상이 될 것"이라고 말했다.

또 다른 건설업계 관계자는 "28조4000억원에 대한 배분, 지원 방안 등이 확정된 것이 아니고 윤곽만 일단 나온 상태라, 큰 틀에서는 환영하지만 크게 와닿지는 않는 상태"라며 "자구책 범위에 대해서도 따져봐야 할 점이 남아 있다"고 말했다.

한편 한국기업평가는 최근 '주요 건설업체 2022년 잠정실적 점검 결과' 보고서를 통해 건설사들의 분양률과 PF우발채무에 따라 신용도 차이가 발생할 것이라는 전망도 내놨다.

한국기업평가는 "초기 분얄률 40~50% 수준이면 공사 진행에 큰 차질이 없고, 공사 완료시까지 분양률 70% 내외를 달성하면 전반적인 대금 회수에 문제가 발생할 가능성이 높지 않을 것으로 예상한다"며 "개별 프로젝트 공사대금 회수 및 중도금 대출 기표 가능한 수준의 분양률 달성 여부에 대한 상세한 모니터링이 필요한 것으로 판단한다"고 밝혔다.

이어 "지난해 하반기 자금시장 경색 국면에서 PF 우발채무 리스크가 일부 현실화됨에 따라 만기도래 우발채무 차환 등에 대한 모니터링이 필요하다"며 "사업안정성 제고 및 유동성 리스크 완화를 위해 현재 미착공 상태인 대규모 사업들의 착공 전환 및 분양성과가 중요할 것으로 본다"고 전했다.

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