비아파트 다주택 임대사업자 A씨는 지난달 말 임차인으로부터 '임대차계약 해지동의서' 작성을 요구받았다. 임대 계약이 2개월이나 남았을 때지만, 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 우려에서다. 임차인은 주택도시보증공사(HUG)에서 조언받은 대로 하는 것이라고 하지만, 임대인은 새 임차인을 구하지 못하면 보증금 즉시 반환이 어려워 작성 요구를 들어주기 어려워 난감한 상황이다.

23일 다수의 임대사업자 등에 따르면 최근 일부 임차인들은 임대인들에게 '임대차계약 해지동의서', '임대차계약 해지 확인서', '임대차계약 해지 확약서' 등의 이름의 동의서 작성을 요구하고 있다고 한다.

모두 임대차계약 기간이 길게는 3개월, 짧게는 1개월가량 남은 상태이지만 최근 전세사기, 역전세 대란에 보증금을 돌려받지 못할 것이란 우려에 계약 종료 전부터 동의서를 요구하고 있는 것으로 풀이된다.

실제 HUG에 따르면 지난 1~4월 전국에서 발생한 전세보증사고 누적액이 1조830억원을 기록했다. 지난해 전체 사고액이 1조1726억원이었는데 4개월 만에 전년 수준의 사고가 발생한 셈이다.

임대사업자들은 이런 동의서 작성 요구가 남감한 상황이다. 공시가격 하락(수도권 빌라 기준 약 6% 하락)으로 기존 전세가보다 수천만원을 내려 다시 계약에 나서야 하기 때문이다.

특히 HUG 전세보증 가입 기준이 강화된 영향도 크다. 당초 HUG 전세보증 가입 기준은 전세값이 매매가의 100%여도 가입할 수 있지만, 90%로 강화됐고 공시가격도 기존 150%에서 140%로 강화됐다. 결국 임차인들이 반환보증에 가입하려면 이미 하락한 공시가격의 126%(140%의 90%)가 보증보험 가입 기준 금액이 되는 것이다.

새 임차인이 아닌 기존 계약 갱신의 경우 강화된 HUG 전세보증 가입 기준은 내년 1월부터 적용되지만, 시중은행들이 자체적으로 선제 리스크 관리 차원에서 적용 시점을 앞당기고 있기도 하다. 갱신 계약이더라도 150%가 아닌 126%를 적용해 새 계약서를 가져오라는 것이다.

다주택 임대사업자 A씨는 "보증금을 돌려받지 못할 우려에 계약 종료 전에도 동의서를 요구하기도 하지만 HUG에서 부추기는 측면도 있는 것 같다"고 말했다.

당분간 역전세난은 지속될 전망이다. 한국부동산원에 따르면 지난달 말 기준 서울 연립주택 전세가율(매매가격 대비 전세가격)은 69.8%다. 전달 70% 대비 0.2%p 하락했다. 연립주택 전세가율이 70%대가 붕괴된 건 지난 2017년 11월 이후 처음이다.

임대사업자들은 보증금 반환 목적용 대출 규제라도 완화해달라고 요구 중이다. 정부가 지난 3월 임차보증금 반환목적으로 주택담보대출을 받을 수 있도록 규제를 완화했음에도, DSR 규제가 여전히 살아 있어 추가 대출을 받기가 쉽지 않은 상황이다. 우회용 사업자대출 역시 RTI가 적용 사실상 보증금 반환목적으로 한 대출이 쉽지 않다는 것이다.

이에 대해 원희룡 국토교통부 장관은 최근 "전세가가 내려가 보증금을 못 돌려주고, 다른 대출을 끌어들일 수 없는 부분은 대출을 조금 터주자는데 금융당국과 공감대가 있다"며 "구체적으로 어떤 요건으로 할지 금융당국이 시뮬레이션을 제시하면 국토부도 의견을 제시할 것"이라고 말했다.

임대사업자 B씨는 "동의를 해주고 싶어도, 새 임차인을 구할 수 있을지 모르는 상태라 난감한 상황"이라고 말했다.

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