정부가 추석 연휴를 앞두고 3기 신도시 용적률 상향과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 규모 확대를 통한 주택공급 정책을 발표면서 건설업계는 일단 한숨 돌렸다는 분위기다. 다만 서울·수도권과 지방 간 격차를 야기하는 '수요 쏠림'을 해소하지 못해 단방책에 그쳤다는 평가도 나온다.

◇PF 보증 확대에 일단 건설사 '숨통'…"부실 막을 발빠른 대응"

정부가 지난 26일 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안' 중 '공급 부문'이 주목한 정책은 단연 PF 대출 보증 확대다.

주택도시보증공사(HUG, 10조원→15조원)와 주택금융공사(주금공, 5조원→10조원) 총합 보증 규모가 기존 15조원에서 25조원으로 늘어난다. 대출한도도 전체 사업비의 50%에서 70%로 확대하고, 심사기준도 완화한다.

산업은행과 기업은행 등 정책금융기관 보증도 늘리고, PF 정상화 펀드도 당초 1조원 규모에서 2조원 이상으로 확대한다. HUG의 중도금대출 보증 책임비율도 현행 90%에서 100%로 확대해 시중은행의 원활한 중도금대출 실행을 지원하기로 했다.

건설사들로선 일단 '숨통'이 트인다는 평가다. 업계 한 관계자는 "정체된 주택공급의 조속한 재개와 PF 대출 부실화에 따른 주택시장의 여파 방지 등 현 시점의 악화된 주택시장을 안정화하기 위한 정부의 발빠른 정책이라고 생각된다"고 말했다.

다만, 결국은 민간 금융사들이 움직여야 하는 문제인 만큼 효과를 지켜봐야 한다는 의견도 있었다. "우량 사업장이나 대기업이 진행하는 사업에는 효과가 있겠지만 중소기업 사업장과 사업성이 불확실한 곳까지 투자가 이뤄질 수 있을진 의문"이라는 것이다.

아울러 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "PF대출 여력이 확대되는 만큼 금융 부실로 이어지지 않도록 철저한 관리 감독 노력도 필요해 보인다"고 조언했다.

금융지원 외에도, 공공택지 공급 후 통상 기간(2년)보다 조기에 인허가를 받으면 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 준다는 내용이 담겼다. 분양사업의 임대사업 전환도 지원한다.

업계 관계자는 "분양→임대전환을 통한 공급 촉진도 긍정적으로 보인다"면서 "예전에도 묶여있던 사업장이 '뉴스테이 정책'을 통해 임대주택으로 많이 전환해 공급된 사례가 있다"고 전했다.

◇서울 정비사업장·수도권 3기 신도시 공급 '기회'지만…

정부는 경기 남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉 등에 3기 신도시를 추진 중이다. 당초 36만 가구 규모를 계획했는데, 용적률을 높여 3만 가구를 추가로 확보한다는 방침이다.

서울 공급의 핵심인 정비사업 관련 대책도 나왔다. 현재 재개발·재건축 사업장의 최대 갈등인 공사비 분쟁 관련, 전문기관의 컨설팅을 지원하고 공사비 증액분을 원활하게 반영할 '표준계약서'를 도입한다. 조합 총회 개최 요건과 신탁시행자 지정요건도 완화, 의결과정에 속도가 붙을 전망이다.

다만 이번 공급 정책이 결국은 서울·수도권 수요 쏠림에 따른 서울·수도권 공급 확대에 그치는 만큼, '반쪽짜리'란 아쉬움도 묻어났다.

업계 관계자는 "서울이나 수도권은 공사비가 안 맞아 (사업을) 못 해서 문제일 뿐, 수요는 충분해 가격이 비싸도 팔리는 상황"이라면서 "대부분 중소기업 등이 물려있는 곳은 지방사업장인데 지방 미분양과 수요 위축 해소를 위한 대책은 없고 서울수도권에만 정책 초점이 맞춰진 게 아쉽다"고 했다.

결국은 서울수도권 쏠림을 야기한, 이른바 '똘똘한 한 채' 분위기를 전환할 세제혜택 등 획기적인 수요 관련 정책이 언젠가는 필요하다는 주문이다.

이 관계자는 "(요즘 시장 분위기를 보면) 서울의 경우도 오르지 않는 곳이 있다. 양극화 해소가 문제"라며 "서울수도권에 몰린 투자수요를 분산할, 좀 더 과감한 정책이 총선 이후라도 나와주길 기대한다"고 했다.

다른 관계자도 "세재 대책 등 공급 확대에 대응하는 수요 진작을 위한 정책 부재는 아쉬운 부분"이라며 "주택시장 불균형이 발생할 수 있는 우려도 예상된다"고 했다.

서울 재개발·재건축 사업의 공급 확대 효과를 두고는 엇갈린 전망도 나왔다.

업계 또 다른 관계자는 "도시정비 쪽에서 물가 인상으로 인한 논쟁이 많이 있어 솔루션을 제시한 시도는 의미있다"면서도 "강제성이 없고 협의를 유도하는 정도에 그쳐 가이드라인이 명확하게 제시되진 못한 느낌이라, 지금 조합들과 겪고 있는 공사비 이견이 (이번 정책으로) 크게 달라지진 못할 것 같다"고 했다.

반면 윤지해 연구원은 "공사비 증액 기준을 위한 표준계약서 도입과 일정 수준 공사비 상승에 따른 재협상 여력 확대 등은 민간 참여를 유도할 수 있는 핵심 중 하나로 볼 수 있다"고 평가했다.

윤 연구원은 그러면서도 "민간의 공사비 유연성을 늘리게 되면 동시에 신축 분양가 상승이 확산되는 부작용이 있는 만큼 분양가 인상 수준이 통제된 분양가상한제 적용 공공물량을 최대한 많이 확보해야 한다"고 조언하기도 했다.

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