(서울=뉴스1) 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 = 주식시장이나 부동산시장에선 일정 주기로 영웅이 탄생한다. 투자해서 큰돈을 번 성공신화의 주인공이다. 그 영웅은 가만히 집에 앉아 있지 않는다. 매스컴, SNS(소셜네트워크서비스)에 등장해서 ‘나처럼 투자하면 당신도 큰돈을 벌 수 있다’라며 대중에게 모방 심리를 자극한다.
심지어 지상파 TV 예능프로그램에까지 등장해 사람들의 욕망을 부추긴다. 사회적으로 돈을 벌고 싶다는 자본 욕망이 극에 달할 때 재테크 전문가들이 평소 잘 나오지 않던 TV 예능프로그램에 얼굴을 비친다. 시청률에 민감한 방송사로서는 사회적 분위기를 고려해 ‘핫이슈’ 출연자를 섭외하기 때문일 것이다. 가령 주식 전문가 A씨, B씨가 TV 화면에 자주 보였던 때가 코스피지수가 3300꼭지를 찍었던 2021년 6월 전후다. 부동산 고수 C씨가 예능프로그램에 출연한 시기 역시 2021년 10월인데, 공교롭게도 이때는 전국 아파트 실거래가격지수가 상투였다.
TV에 나온 전문가는 많은 사람이 따르고 싶은 영웅이다. 나도 전문가나 고수처럼 투자해서 돈을 벌겠다는 꿈을 꾼다. 투자하지 않는 나만 바보 같다. 흐름을 놓치거나 소외되는 것에 대한 불안 증상인 ‘포모 증후군(FOMO syndrome)’이 일반 정서가 된다. 투자세계에 군중심리가 작동한다. 서점가에 재테크 책이 베스트셀러 상위를 휩쓴다. 재테크 스터디 모임도 많이 늘어난다. 한마디로 재테크 붐이 일어나는 것이다.
이 분위기에 휩쓸려 많은 사람이 주식이나 부동산 투자에 뒤늦게 뛰어든다. 투자세계에 대한 온갖 미사여구가 등장하고, 장밋빛 세상이 펼쳐진다. 수많은 성공 스토리도 회자된다. 그런데 지나고 보니 그때가 상투였다. 개미들만 그 시장의 거품만 잔뜩 떠안은 꼴이다. ‘동학 개미’와 ‘영끌 푸어‘의 수난은 이렇게 탄생하는 것이다. 주식이나 부동산 가격의 상승기에 재테크를 배우기 시작해 투자금액을 늘리면 비극은 잉태될 수밖에 없다. 최근 주식시장에서 특정 종목의 태마주를 추천하는 사람이 영웅으로 떠올랐는데, 시사하는 바가 크다.
영웅 따라 하기로 영웅이 될 수는 없다. 영웅이 탄생한 것은 본인의 실력보다 시황이 받쳐주었기 때문이다. 주식이나 부동산 가격의 우상향이 있었기에 영웅도 탄생할 수 있다. 가격의 우하향기에는 영웅이 탄생하기 어렵다. 가끔 선물이나 옵션 매도로 성공하는 사람이 나타나긴 하지만 가뭄에 콩 나듯이 드물다.
더욱이 부동산시장은 주식과는 달리 공매도가 존재하지 않는다. 공매도는 말 그대로 ‘없는 것을 판다’라는 뜻으로 상품을 가지고 있지 않은 상태에서 매도주문을 내는 것을 말한다. 공매도가 없는 부동산시장에서 가격 하락에 배팅해서 돈을 벌기 어렵다는 얘기다. 가령 A 아파트 109동 1505호를 공매도한 뒤 그 아파트를 몇 달 뒤 다시 싸게 사는 것은 현실적으로 불가능하다.
해당 아파트가 시장에 매물로 나올 리가 없기 때문이다. 하락기에 부동산시장에서 영웅 탄생은 주식시장에서보다 훨씬 어렵다는 것을 의미한다. 부동산의 영웅은 대세 상승기 끝 무렵에 탄생한다. 그러니 “어느 아파트에 투자해서 큰 이익을 얻었다더라”, “빌딩을 사서 떼돈을 벌었다더라”는 성공담이 나돌면 경계 신호로 해석해야 한다. 그런 소문이 나돌 때면 이미 가격이 오를 대로 올라 투자해서 돈을 벌기 어렵다. 뒷북 투자로 성공하기 힘들다는 것이다. 그럼에도 불구하고 수많은 사람이 화려한 성공신화, 즉 결과물만 보고 쉽게 현혹된다.
하지만 영웅 따라 하기 붐이 불 때는 역발상이 필요하다는 생각이 든다. 그 시장에서 영웅 탄생은 살 때가 아니라 팔 때라는 것을 알려주는 ‘인간지표’라는 얘기다. 그때가 비이성적 과열의 정점일 가능성이 크니까 말이다. 약간의 시차가 있을 수 있으나 버블의 징후일 가능성이 작지 않다는 것이다. 어떤 시장에서 영웅이 나타날 때쯤에선 발을 빼야 할 시기라는 점을 잊지 말자. 시장에서의 영웅 탄생을 항상 경계하라.
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