<부동산투자회사법 시행령 개정안 입법예고>

국토해양부(장관 : 권도엽)는 2월15일 리츠*에 대한 투자규제를 합리화하는 내용의‘부동산투자회사법 시행령’개정안을 입법예고한다고 밝혔다.

* 부동산투자회사(REITs) : 주식회사의 형태로 다수로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 나누는 부동산간접투자기구

<부동산투자회사(리츠)의 유형>

- 자기관리 부동산투자회사 : 실체형 회사로 자산관리회사(AMC)없이 직접 자산을 투자·운용 하는 회사
- 위 탁 형 부동산투자회사 : 명목형 회사로 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사 형태가 있으며, 자산의 투자운용을 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 회사

* (기업구조 부동산투자회사) 기업의 채무상환 또는 재무구조 개선 등 구조조정을 지원하기 위하여 매각하는 부동산을 자산으로 구성하여 설립된 회사

이는 지난 ‘12.12월 공포(시행 ’13.6.19)된‘부동산투자회사법 개정법률’이 시행령에 위임한 사항을 정하는 한편, 리츠에 대한 일부 투자규제를 합리화하여 부동산 거래를 촉진하고, 침체된 부동산 시장에 활력을 불어넣기 위한 것이다.

이번 부동산투자회사법 시행령 개정안에서 새롭게 바뀌는 내용은, 인가받은 사항의 변경에 대해 예외 없이 변경인가를 받도록 한 규제를 개선하여 건축면적이나 세대수의 미세한 조정 등 경미한 변경에 대해서는 변경인가를 받지 않도록 하고, 법률에서 투자자 보호를 위해 부동산개발사업계획의 중요한 부분의 변경에 대해서는 주주총회 결의를 받도록 함에 따라 중요한 부분을 사업 목적의 변경(토지조성사업→공유수면 매립사업 등), 사업 대상의 변경, 사업비의 30% 이상 변경 등으로 구체화 리츠시장 확대에 대응한 효율적인 업무수행을 위해 투자보고서의 접수를 한국리츠협회에 위탁하고, 국토해양부가 리츠를 검사할 때 필요한 사실의 확인을 한국감정원에 위탁하는 한편, 과학기술인공제회, 소방공제회 및 별정우체국연금관리단을 주식 공모의무*와 1인당 주식소유한도** 예외기관으로 추가하여 리츠를 활성화하게 된다는 점이다.

* 주식 공모의무 : 리츠는 발행주식의 30% 이상을 일반의 청약에 제공해야 함
** 1인당 주식소유 한도 : 자기관리 리츠 30%, 위탁관리 리츠 40%
→ 국민연금, 공무원연금 등 17개 기관은 현재 동 규제 예외기관 적용중

국토해양부 관계자는 이번 시행령안이 개정되면 불합리한 규제가 완화되는 동시에 투자자 보호도 강화되어 리츠가 활성화되고, 침체된 부동산 시장에 활력을 줄 것으로 기대된다고 밝혔다.

리츠법 시행령 개정안은 40일 간의 입법예고와 법제처 심사 등을 거쳐 부동산투자회사법이 시행되는 6.19일에 맞춰 시행될 예정이다.

개정안에 대하여 의견이 있는 경우 3월 29일까지 우편, 팩스 또는 국토해양부 홈페이지(http://www.mltm.go.kr)의 법령/입법예고란을 통해 의견을 제출할 수 있다.

* 의견제출처 : 세종특별자치시 도움6로11 국토해양부 부동산산업과(우편번호 339-012) 전화 044-201-3414, 팩스044-201-5538)

<'12년 시장 현황>

한편, 작년 국내외 거시 경제의 불확실성과 부동산 경기 위축 등 어려운 조건 속에서도 리츠 시장이 예년 수준을 유지한 것으로 분석되었다.

시장 진입과 탈퇴가 활발히 이루어져 18개 리츠*가 새롭게 인가를 받았고, 13개가 사업목적을 달성 후 청산하였으며, 3개가 인가 취소되어 '11년에 비해 2개가 늘어난 72개 리츠가 운용 중이다.

* 자기관리 리츠 3개, 위탁관리 리츠 9개, 기업구조조정 리츠 6개

- 유형별로는 기업구조조정 리츠가 32개로 가장 많고, 위탁관리 리츠 25개, 자기관리 리츠 15개가 운용 중이다.

예년보다 많은 리츠가 사업목적을 달성하고 청산하였지만, 자산규모도 작년과 같은 수준인 8.2조원(회사 평균 1,155억원)을 유지했고, 유형별로는 기업구조조정 리츠의 자산이 5.04조원으로 전체의 61.8%를 차지하여 기업 재무구조 개선에 큰 역할을 수행하는 것으로 분석되었다.

* 위탁관리 리츠 2.83조원(34.7%), 자기관리 리츠 0.28조원(3.4%)

투자대상은 주로 오피스와 상가에 집중되어 ‘11년과 마찬가지로 전체 투자대상에 90%를 넘어서고 있다.

* 오피스 : ‘09년 4.0조(58%)→’10년 4.7조(62%)→‘11년 5.5조(67%)→’12년 5.8조(71%)
** 상가 : ‘09년 1.6조(23%)→’10년 1.7조(22%)→‘11년 1.9조(23%)→’12년 1.7조(21%)

‘12년 리츠 투자방식도 계속 다양화되고 있으며, 구체적으로 보면 의정부 민락 2지구 개발전문 위탁관리 리츠(’12.9월 영업인가)는 미분양 택지를 매입하여 주택을 건설하는 사업을 진행 중이고, 제이알5호 위탁관리 리츠가 최초로 호텔 임대사업에 투자한 이래, 자기관리 리츠인 아벤트리 리츠도 인사동 소재 오피스 빌딩을 호텔로 리모델링하여 운영('12.11월 오픈)하며 호응을 얻고 있다.

또한 케이리얼티2호 CR리츠('12.10월 영업인가)는 KT의 유휴 지사 건물을 리모델링하여 상업용 오피스로 제공하는 등 기업구조조정용 부동산 투자도 지속적으로 확대 중이다.

시장 환경 측면에서도 변화가 있었다.

'12.12월 공포된 부동산투자회사법은 위탁관리 리츠의 1인당 주식소유한도를 30%에서 40%로 확대하고, 최저자본금을 확보한 이후에는 현물출자를 자율화하는 등 투자규제를 합리화하였고, 리츠가 주택개발사업·도시개발사업 등에 참여할 수 있도록 하였다.

* 주택법·도시개발법·역세권개발법·항만법·마리나항만개발법 시행령 개정

또한 자기관리 리츠의 임대주택 투자시 법인세 공제율이 현행 50%에서 100%로 확대되었고, 임대주택 리츠에 대한 배당소득세 공제 기준*도 상향조정되었다.

* 공제기준 금액 3억원 이하(현행 1억원 이하)에 대해 5% 배당소득세율 적용, 3억원 초과 금액에 대해서는 14% 배당소득세율 적용
** 조세특례제한법 개정·시행 : '13.1.1

'12년 3분기를 기준으로 리츠 전체의 자기자본수익률(ROE)은 9.4%를 기록(CR리츠 10.5%, 위탁리츠 8.1%)하였다.

<건전성 강화>

또한 국토해양부는 '12년 리츠 관련 회사*에 대해 전체적인 검사를 실시하여 리츠 시장의 건전성을 제고하였다.

* 자기관리 리츠(15), 기업구조조정 리츠(32), 위탁관리 리츠 (25), 자산관리회사(20), 부동산투자자문회사(32), 자산운용전문인력 교육기관(4)

특히 국토해양부는 리츠 검사·감독을 위해 전담인력(3명)과 예산(3.5억원)을 확보하여 시장 건전성 강화에 노력하였으며, 향후에도 리츠에 대한 검사를 통해 투자자 보호 노력을 지속하는 한편, 시장이 자율적인 정화기반을 마련할 수 있도록 지원할 계획이다.

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